ΟΙ ΑΛΛΑΓΕΣ ΣΤΗ ΒΡΑΧΥΧΡΟΝΙΑ ΜΙΣΘΩΣΗ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΜΕ ΤΟΝ Ν. 5073/2023 ΚΑΙ ΤΗΝ Ε. 2024/2024

Έχουμε ήδη αναφέρει σε προηγούμενο άρθρο μας τις αλλαγές που έφερε το νέο φορολογικό νομοσχέδιο από 01/01/2024.

Μία από τις σημαντικότερες ήταν οι ρυθμίσεις στα ακίνητα βραχυχρόνιας μισθώσης. Εδώ και μερικές ημέρες, η Α.Α.Δ.Ε. έχει δημοσιεύσει την εγκύκλιο 2024/2024 με την οποία δίνει περεταίρω οδηγίες εφαρμογής των άρθρων 27,28 και 29 του νόμου 5073/2023 για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων. 

Τι ακριβώς προβλέπουν οι αλλαγές στα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης

Αυτό που ορίζεται, αρχικά, είναι η επιτρεπόμενη χρονική διάρκεια μίσθωσης, για να θεωρείται βραχυχρόνια. Βραχυχρόνια θεωρείται η μίσθωση ακινήτου με διάρκεια μέχρι και 59 ημέρες. Η μίσθωση από 60 ημέρες και πάνω λογίζεται ως μακροχρόνια.

Σε περίπτωση, λοιπόν, σύναψης μίσθωσης διάρκειας μεγαλύτερης των 59 ημερών κατά την οποία ο μισθωτής αποφασίσει να αποχωρήσει πριν την συμπλήρωση των 59 ημερών, ο χαρακτηρισμός της σύμβασης ως μακροχρόνιας δεν μεταβάλλεται. Αν συναφθεί μίσθωση μικρότερη των 59 ημερών η οποία στην συνέχεια ανανεωθεί έτσι ώστε στο σύνολο της γίνεται μεγαλύτερη των 59 ημερών, δεν θεωρείται ότι έχει συναφθεί μακροχρόνια μίσθωση αλλά δύο βραχυχρόνιες μισθώσεις. Δεν μπορεί το ίδιο ακίνητο εντός του ίδιου έτους να διατίθεται τόσο για βραχυχρόνια όσο και για μακροχρόνια μίσθωση. 

Τι ισχύει για ακίνητα ή χώρους εντός ίδιου κτιρίου που μισθώνονται χωριστά

Διαμερίσματα που βρίσκονται μέσα στο ίδιο κτίριο (πολυκατοικία), καθώς και μεμονωμένα δωμάτια μέσα στο ίδιο διαμέρισμα, όταν μισθώνονται ξεχωριστά, θεωρούνται αυτόνομες μονάδες βραχυχρόνιας μίσθωσης. Για τον λόγο αυτό, κάθε μία από αυτές τις μονάδες πρέπει να διαθέτει δικό της, ανεξάρτητο Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (Α.Μ.Α.), όπως προβλέπει η νομοθεσία.
Αυτό σημαίνει ότι ακόμη κι αν ανήκουν στον ίδιο ιδιοκτήτη και βρίσκονται στο ίδιο κτίριο, μετρούν ως ξεχωριστά ακίνητα προς εκμετάλλευση, με όλα τα αντίστοιχα φορολογικά και λειτουργικά αποτελέσματα.

Από την άλλη πλευρά, όταν ο ιδιοκτήτης εκμεταλλεύεται το σύνολο ενός κτιρίου (π.χ. ολόκληρη πολυκατοικία) ή ενός συγκροτήματος κτιρίων αποκλειστικά για βραχυχρόνιες μισθώσεις, τότε η δραστηριότητα χαρακτηρίζεται τουριστική. Σε αυτές τις περιπτώσεις δεν θεωρείται απλή διαχείριση ακινήτων μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης, αλλά τουριστικό κατάλυμα, το οποίο υποχρεωτικά χρειάζεται άδεια λειτουργίας από τον Ε.Ο.Τ., καθώς εφαρμόζεται η αντίστοιχη νομοθεσία για τουριστικές επιχειρήσεις.

 Ποια είναι η βασικότερη αλλαγή στα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης

Η βασικότερη αλλαγή που έχει επέλθει από 01/01/2024 είναι ότι σε περίπτωση εκμετάλλευσης από φυσικό πρόσωπο άνω των 2 ακινήτων με βραχυχρόνια μίσθωση, υποχρεούται σε έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας στην αρμόδια Δ.Ο.Υ. και το εισόδημα αυτό παύει να θεωρείται εισόδημα από ακίνητα και φορολογείται με την κλίμακα των επαγγελματιών. Αυτό συνεπάγεται την υποχρέωση του φυσικού προσώπου για την τήρηση των απαραίτητων λογιστικών βιβλίων και στοιχείων. Κάποιες βασικές πληροφορίες που πρέπει να γνωρίζετε είναι ότι:

1. Φυσικό πρόσωπο που εκμεταλλεύεται μέχρι 2 ακίνητα δεν μπορεί να κάνει προαιρετικά έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας καθώς το εισόδημα αυτό θα συνεχίσει να φορολογείται ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία. 

2. Από 01/01/2024 θα έπρεπε τα φυσικά πρόσωπα που εκμεταλλεύονται περισσότερα από 2 ακίνητα να έχουν προβεί σε έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας και τα νομικά πρόσωπα που δραστηριοποιούνται σε βραχυχρόνια μίσθωση να έχουν ενταχθεί σε κανονικό καθεστώς Φ.Π.Α.. Θα πρέπει, επίσης, να δηλώσουν στην Δ.Ο.Υ. τους εξής Κ.Α.Δ.:

   1. 55.20.11.6 Υπηρεσίες βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων μέσω των ψηφιακών πλατφορμών στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού,

   2. 55.20.11.7 Υπηρεσίες βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων εκτός των ψηφιακών πλατφορμών της οικονομίας του διαμοιρασμού.

Προθεσμία έως τις 08/05/2024 χωρίς πρόστιμο για συμμόρφωση με τη νέα νομοθεσία ακίνητων βραχυχρόνιας μίσθωσης

Σημαντικότατη αλλαγή είναι η επιβολή Φ.Π.Α. 13% τόσο σε φυσικά πρόσωπα που εκμεταλλεύονται άνω των 2 ακινήτων όσο και σε νομικά πρόσωπα (εταιρίες). Ο περιορισμός των 2 ακινήτων δεν ισχύει για τα νομικά πρόσωπα στα οποία επιβάλλεται ο Φ.Π.Α. από το πρώτο ακίνητο. Λόγω της επιβολής Φ.Π.Α. γεννάται πλέον η υποχρέωση της έκδοσης απόδειξής παροχής υπηρεσιών (Α.Π.Υ.) ή τιμολογίου παροχής υπηρεσιών (Τ.Π.Υ.) για τις υπηρεσίες διαμονής καθώς και η ανάρτηση αυτών στην πλατφόρμα των myDATA της Α..Α.Δ.Ε. στους χρόνους που προβλέπονται.

Μέχρι πρότινος αρκούσε η έκδοση μιας απλής απόδειξης είσπραξης  για τα εισοδήματα από την βραχυχρόνια μίσθωση. Για τον προσδιορισμό του αριθμού των ακινήτων, λαμβάνεται υπόψη η πρόθεση για εκμετάλλευσή τους και όχι αν αυτά είναι ταυτόχρονα μισθωμένα. Αν λοιπόν ένα φυσικό πρόσωπο έχει εκδώσει αριθμό μητρώου ακινήτου (Α.Μ.Α.) για 4 ακίνητα αλλά εκμεταλλεύεται τα δύο, τότε θα πρέπει να προχωρήσει σε έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας. 

Τι ισχύει στην περίπτωση υπεκμίσθωσης ακινήτου για βραχυχρόνια μίσθωση

Όταν ένας ιδιοκτήτης παραχωρεί το ακίνητό του σε έναν Διαχειριστή – Υπεκμισθωτή έναντι μισθώματος, με σκοπό ο δεύτερος να το εκμεταλλευτεί μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης, τότε το μίσθωμα που λαμβάνει ο ιδιοκτήτης απαλλάσσεται από τον Φ.Π.Α. Δηλαδή, η μίσθωση από τον ιδιοκτήτη προς τον Διαχειριστή θεωρείται απλή μίσθωση ακινήτου και δεν υπάγεται σε Φ.Π.Α. Ωστόσο, ο Διαχειριστής – Υπεκμισθωτής επιβάλλει Φ.Π.Α. στο δικό του μίσθωμα, δηλαδή στο ποσό που εισπράττει από τους επισκέπτες/πελάτες, εφόσον πληροί τις προϋποθέσεις που θέτει η φορολογική νομοθεσία (π.χ. υπέρβαση ορίου τζίρου ή επιλογή υπαγωγής σε Φ.Π.Α.).

Το γεγονός ότι ο ιδιοκτήτης παραχωρεί το ακίνητο σε Διαχειριστή – Υπεκμισθωτή δεν σημαίνει αυτόματα ότι ο μισθωτής (δηλαδή ο Διαχειριστής) απαλλάσσεται από την υποχρέωση έναρξης επιχειρηματικής δραστηριότητας. Αν ο Διαχειριστής εκμεταλλεύεται το ακίνητο επαγγελματικά (κάτι που στις περισσότερες περιπτώσεις ισχύει), τότε οφείλει να κάνει έναρξη στην εφορία και να λειτουργεί ως επιχείρηση, με όλες τις αντίστοιχες υποχρεώσεις (βιβλία, τιμολόγια, Φ.Π.Α., τέλη, ασφαλιστικές εισφορές κ.λπ.).

Τι είναι το τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική αλλαγή και τι σχέση έχει με τον φόρο διαμονής

Ο φόρος διαμονής είναι πλέον το τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική αλλαγή και είναι εξίσου αναγκαίος. Το τέλος αφορά όλα τα ακίνητα ανεξάρτητα αν υπάρχει ή όχι έναρξη επιχείρησης και διαμορφώνεται ως εξής:

1. Από Μάρτιο έως Οκτώβριο 1,50€/ημέρα για δωμάτια - διαμερίσματα και 10,00€/ημέρα για μονοκατοικίες άνω των 80τ.μ.,
2. Από Νοέμβριο έως Φεβρουάριο 0,50€/ημέρα  για δωμάτια - διαμερίσματα και 4,00€/ημέρα για μονοκατοικίες άνω  των 80τ.μ..

Φυσικά πρόσωπα που εκμεταλλεύονται από 3 ακίνητα και πάνω αλλά και νομικά πρόσωπα ανεξαρτήτως αριθμού ακινήτων, θα πρέπει να αποδίδουν τέλος παρεπιδημούντων ύψους 0,5% επί των ακαθάριστων εσόδων τους, μηνιαία στον δήμο που ανήκουν. Το τέλος θα πρέπει να περιλαμβάνεται στην αξία προ Φ.Π.Α. της διαμονής. 

Τι είναι το τέλος επιτηδεύματος στα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης και πως διαμορφώνεται

Τα ακίνητα που εκμισθώνονται στα πλαίσια της βραχυχρόνιας μίσθωσης από νομικά πρόσωπα (εταιρίες), θεωρούνται ως επαγγελματικές εγκαταστάσεις (υποκαταστήματα) και επιβάλλεται για αυτά τέλος επιτηδεύματος ύψους  600,00€/έτος. Το ίδιο ισχύει και για φυσικά πρόσωπο που εκμεταλλεύονται περισσότερα από 2 ακίνητα, με το τέλος επιτηδεύματος στην περίπτωση αυτή να είναι 300,00€/έτος για κάθε υποκατάστημα. Για δωμάτια εντός του ίδιου διαμερίσματος ή διαμερίσματα εντός του ίδιους κτιρίου (πολυκατοικίας), το τέλος επιτηδεύματος επιβάλλεται μία φορά. 

Παραμένει ο περιορισμός της μη παροχής υπηρεσιών κατά τη διαμονή των επισκεπτών. Η μόνη υπηρεσία που επιτρέπεται να παρασχεθεί είναι η αλλαγή των κλινοσκεπασμάτων κατά την αρχή της διαμονής. Σε περίπτωση παροχής άλλων υπηρεσιών η μίσθωση θεωρείται τουριστική και θα πρέπει να επιβληθεί Φ.Π.Α. ανεξαρτήτως αριθμού ακινήτων και να εκδοθεί η σχετική άδεια από τον Ε.Ο.Τ..

Εμπιστευτείτε την Optimus Max με την επιχείρησή σας 

Με τα ανωτέρω, γίνεται μια προσπάθεια ρύθμισης της αγοράς των ακινήτων και συγκεκριμένα αυτών που αφορούν βραχυχρόνια εκμετάλλευση. Απώτερος στόχος του υπουργείου είναι η μείωση των τιμών στα ακίνητα που διατίθενται για μακροχρόνια μίσθωση, μέσω της αύξησης της προσφοράς τους, καθώς μερικοί ιδιοκτήτες μπορεί να θεωρήσουν ασύμφορη  την περαιτέρω εκμετάλλευση τους βραχυχρόνια και να τα διαθέσουν για μακροχρόνια μίσθωση. Ωφελημένοι από τις ρυθμίσεις αυτές θα είναι σίγουρα τα ξενοδοχεία και τα τουριστικά καταλύματα, λόγω της αύξησης του ανταγωνισμού που προκύπτει από την επιβολή Φ.Π.Α. και το τέλος ανθεκτικότητας και για την βραχυχρόνια εκμετάλλευση κατοικιών. 

Στην OptimusTax στεκόμαστε δίπλα σας, προσφέροντας ολοκληρωμένες λύσεις σε φοροτεχνικά θέματα, λογιστική υποστήριξη και ίδρυση νέων εταιρειών. Με πολυετή εμπειρία στον χώρο τον επιχείρησεων, διασφαλίζουμε ότι κάθε πελάτης λαμβάνει εξατομικευμένη καθοδήγηση και αξιόπιστες υπηρεσίες που οδηγούν σε σίγουρες αποφάσεις. Με εμάς στο πλάι σας μπορείτε να έχετε το κεφάλι σας ήσυχο και την επιχείρησή σας ασφαλή! Περιηγηθείτε στην ιστοσελίδα μας και επικοινωνήστε με την ομάδα της OptimusTax για την εφαρμογή των νέων ρυθμίσεων της βραχυχρόνιας μίσθωσης στην επιχείρηση σας.